Como captar recursos para sua obra
Estratégias para estruturar capital, encontrar investidores e tirar do papel um projeto de imóveis destinados à locação.
Conversão de Patrimônio em Renda
NEWSLETTER DO TATÁ # 1
COMO CAPTAR RECURSOS PARA SUA OBRA - julho/2026
Na semana passada fiz uma enquete em alguns dos nossos inúmero canais perguntando qual assunto as pessoas gostariam que eu abordasse essa semana, na nossa primeira newsletter.
E, disparado, o tema mais votado foi:
"Como conseguir recursos para começar uma obra?"
Confesso que não fiquei surpreso.
Ao longo desses anos conversando com centenas de pessoas, percebi que existe uma crença que trava muitos projetos antes mesmo deles começarem:
"Eu só vou construir quando tiver todo o dinheiro."
Na prática, raramente é assim que grandes patrimônios são construídos.
Quem cresce nesse mercado aprende que existem diversas maneiras de estruturar capital para tirar um projeto do papel. Dinheiro próprio é apenas uma delas.
E neste artigo quero compartilhar algumas das principais estratégias que estudo, utilizo e ensino no curso para quem deseja construir ou reformar imóveis destinados à locação, em especial prédios de kitnets.
Conversão de Patrimônio em Renda
🤝 1. Captação de Investidores
Uma das formas mais inteligentes de começar é trazer investidores para o projeto.
Muita gente possui dinheiro parado, rendendo pouco, e estão sempre procurando por oportunidades melhores.
Pode ser um amigo.
Um familiar.
Um colega de trabalho.
Um empresário da sua cidade.
Essas pessoas podem participar do empreendimento de diversas formas.
Elas podem simplesmente emprestar recursos, recebendo uma remuneração previamente combinada após a conclusão da obra.
Ou podem se tornar sócias do negócio.
No modelo de sociedade, cada investidor fica com algumas unidades do empreendimento enquanto você entra com aquilo que vale ainda mais do que o dinheiro: o conhecimento, a gestão da obra e toda a operação propriamente dita.
Depois dos imóveis prontos, você pode continuar administrando o empreendimento, recebendo uma remuneração pela gestão das locações.
É uma excelente forma de acelerar o seu crescimento sem depender exclusivamente do próprio capital.
Mas existe um detalhe extremamente importante.
Nunca faça isso apenas na confiança.
Toda sociedade precisa nascer com instrumentos jurídicos bem elaborados.
É esse contrato que vai prever situações como:
desistência de um sócio;
venda da participação;
direito de preferência para os demais sócios;
mudança de estratégia (por exemplo, um sócio querer vender sua parte enquanto os demais pretendem continuar alugando);
regras para entrada de herdeiros em caso de falecimento;
Quando falamos de imóveis destinados à locação, muitas vezes essa sociedade pode durar a vida toda!
Por isso, um bom contrato vale muito mais do que o empreendimento em si.
Conversão de Patrimônio em Renda
🔨 2. Comprar imóveis em leilão e transformá-los em Kitnets
Outra estratégia muito interessante é utilizar imóveis adquiridos em leilão.
Em muitos casos é possível dar uma entrada relativamente pequena (até 5% do valor do imóvel) e financiar o restante.
Depois da aquisição, algumas pessoas optam por reformar um sobrado e transformá-lo em diversas unidades para locação.
O mais interessante é que, quando o projeto é bem planejado, o próprio faturamento gerado pelos aluguéis pode ajudar a pagar as parcelas do financiamento, restando ainda uma boa geração de caixa.
Mas é importante fazer um alerta.
Essa estratégia envolve riscos relevantes.
Além dos cuidados naturais que qualquer imóvel de leilão exige, normalmente estamos falando de imóveis unifamiliares, ainda alienados ao banco.
É fundamental conhecer bem os riscos jurídicos e financeiros antes de seguir por esse caminho.
Conversão de Patrimônio em Renda
🏦 3. Utilizar o consórcio de forma estratégica
Muita gente enxerga o consórcio apenas como uma forma de comprar imóveis.
Mas ele também pode ser utilizado estrategicamente para reformas, ampliações e novos projetos, dependendo da modalidade contratada.
Quando bem estruturado, o próprio fluxo de caixa gerado pelos aluguéis vai ajudar no pagamento das parcelas.
Não é uma solução para todos os casos. Eu não recomendo usar o consórcio para construção para venda por exemplo e explico os motivos em detalhes no treinamento.
Mas certamente é uma ferramenta que merece ser considerada dentro de um planejamento patrimonial, em especial nas construções para locação.
Conversão de Patrimônio em Renda
🏘️ 4. Construir para vender e utilizar o lucro para construir para alugar
Essa foi a minha principal estratégia para me capitalizar rapidamente.
Antes de focar na renda recorrente, construí diversos sobrados para venda. Foram 14 em menos de 3 anos.
Cada empreendimento vendido gerava capital para o próximo.
Com o tempo, esse processo permitiu acumular recursos suficientes para iniciar meus empreendimentos destinados exclusivamente à locação.
Muitas vezes, o caminho mais rápido para construir patrimônio gerador de renda passa primeiro pela geração de caixa.
E construir pra vender tem esta capacidade de geração de recursos em um pequeno espaço de tempo. Pode até parecer que você está “perdendo tempo”, mas na verdade, este é um grande atalho para chegar mais rápido no objetivo de construir para alugar e com isto ter uma renda vitalícia com os imóveis. E você pode mesclar esta estratégia com a primeira que passei, ou seja, captar investidores para acelerar ainda mais o processo.
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🏡 5. Conversão de Patrimônio em Renda
Essa é uma das estratégias mais poderosas - e, ao mesmo tempo, a menos compreendida.
Muitas pessoas acreditam que patrimônio é sinônimo de riqueza.
Mas nem todo patrimônio gera renda!
Na verdade, existem ativos que passam anos consumindo dinheiro sem trazer praticamente nenhum retorno financeiro. Na prática, são passivos!
E não estou falando apenas de ativos seus. Muitas vezes seus amigos e familiares estão na mesma situação e você pode estimular este movimento e ainda lucrar com isto.
Pode ser a casa onde você mora, e que ficou grande ou deixou de ser funcional.
Pode ser uma casa de praia utilizada poucas vezes no ano.
Pode ser um escritório que ficou deficitário.
Pode ser um terreno vazio aguardando uma valorização que nunca chega.
Ou qualquer outro imóvel que pode até estar alugado, mas que na prática apenas gera despesas com IPTU, manutenção, condomínio, vacância, custos de imobiliária. E isto representa um alto custo de oportunidade.
Podem ser carros de alto valor que poderiam ser trocados por veículos de menor custo e a diferença aplicada nos projetos.
Pode ser até mesmo uma reserva financeira que está lá no banco apenas empatando com a inflação sem perspectivas de gerar renda de verdade, que possa te sustentar quando você decidir parar de trabalhar.
E foi justamente deste cenário que eu extraí o conceito de Conversão de Patrimônio em Renda.
A provocação que eu faço é você analisar se faz sentido manter um patrimônio que pouco produz ou se seria mais inteligente transformá-lo em um ativo capaz de gerar renda mensal de forma consistente, acima de 1,5%, por décadas.
Em alguns casos, isso significa vender um imóvel e utilizar o capital para construir um prédio de kitnets, reformar um sobrado e convertê-lo em diversas unidades para locação ou até mesmo reformar a garagem de casa e transformar aquele espaço ocioso em um motor de geração de renda vitalícia.
Algumas pessoas chegam até mesmo a vender a casa onde moram e passam um período vivendo de aluguel enquanto a obra das kitnets é executada.
Esta é uma estratégia mais ousada e que exige muito planejamento, principalmente porque você precisa possuir outra fonte de renda para suportar o aluguel da moradia durante o período de obras.
Mas o tema central vai muito além da residência onde você vive.
A grande reflexão é:
Seu patrimônio está trabalhando para você... ou é você quem continua trabalhando para sustentar o seu patrimônio?
Essa mudança de mentalidade costuma ser um divisor de águas na vida de muitos investidores.
Quando passamos a enxergar os imóveis como ferramenta de geração de renda - e não apenas patrimônio - começamos a tomar decisões muito mais estratégicas.
Conversão de Patrimônio em Renda
🏠 6. Home Equity (empréstimo com imóvel em garantia)
Outra ferramenta que pode fazer bastante sentido é o Home Equity.
Nessa modalidade, você oferece um imóvel como garantia e consegue um empréstimo que pode chegar a 60% do valor de avaliação do imóvel.
Hoje existem instituições financeiras trabalhando com taxas anuais que variam entre 17% e 21%, além de oferecerem até 6 meses de carência para o início dos pagamentos.
Particularmente, essa é uma estratégia que gosto de utilizar apenas na fase final da obra, ou para mobiliar os apartamentos.
Por quê?
Porque nessa etapa o risco do empreendimento não ser concluído é muito menor.
Além disso, muitas vezes você já começa a receber aluguel antes mesmo de iniciar o pagamento do financiamento.
Isso reduz bastante a pressão sobre o fluxo de caixa e diminui significativamente o risco da operação.
⚠️ Uma realidade que pouca gente conhece
Uma dúvida muito comum é:
"Por que simplesmente não financiar a construção?"
Infelizmente, diferente do que acontece com construções unifamiliares, não existe uma linha de financiamento bancário acessível para pequenos investidores que desejam construir empreendimentos multifamiliares destinados à locação.
Por isso, quem deseja construir prédios de kitnets precisa aprender outras formas de captar recursos.
E este conhecimento faz toda a diferença entre quem fica esperando o momento perfeito (que nunca vai chegar) e quem efetivamente consegue tirar os projetos do papel.
⚠️Outro ponto muito importante
Todas as estratégias apresentadas aqui possuem vantagens, limitações e riscos.
Não existe uma solução única que sirva para todos os casos.
A estratégia mais adequada depende da sua realidade financeira, da sua capacidade de assumir riscos, da fase em que você se encontra e dos seus objetivos de longo prazo.
Sempre recomendo que qualquer decisão de investimento, estruturação societária ou captação de recursos seja analisada individualmente, com o apoio de profissionais especializados nas áreas jurídica, contábil e financeira.
Planejamento nunca é custo.
Planejamento é proteger o patrimônio que você está construindo e isto não pode ser negligenciado.
Conversão de Patrimônio em Renda
⚠️Minha reflexão para você
Ao longo dos anos conheci pessoas com muito dinheiro que nunca construíram absolutamente nada.
E também conheci pessoas que começaram praticamente sem capital próprio e hoje possuem um patrimônio que jamais imaginaram construir.
A diferença quase nunca está apenas no dinheiro.
Ela está na capacidade de enxergar oportunidades, estruturar bons projetos e utilizar as ferramentas certas para transformar ideias em patrimônio que gera renda.
É justamente essa mudança de mentalidade que procuro transmitir para os meus alunos e seguidores.
“Porque, no final das contas, o objetivo nunca foi apenas construir imóveis.
E sim construir liberdade.”
Um grande abraço, e até a próxima!
Tarcisio Prada
Kitnets do Tatá
Boa noite Tatá, não consegui participar do encontro ou ala hoje, tive um compromisso muito importante. Tatá tenho muito interesse em aprender e principalmente capitá recurso para construir kitnet, se eu tivesse oportunidade pelos bancos seria ótimo. Uma ótima noite e muito obrigado pela atenção!