Passo a passo para a compra do terreno ideal

Aprenda o passo a passo definitivo para comprar o terreno ideal

Na Newsletter do Tatá #01, falamos sobre as principais formas de captar recursos para tirar seu projeto do papel: sócios, consórcio, leilões, construção de sobrados para venda, home equity e outras estratégias que estão ajudando muitas pessoas a iniciar seus empreendimentos.

Fiquei muito feliz com a repercussão da primeira edição, o que me motivou ainda mais a seguir com este projeto. A ideia é que essas newsletters evoluam e, em breve, se transformem em um grande blog sobre construção de patrimônio através da renda com imóveis.

Agora que o dinheiro já não é mais o principal obstáculo, chegou a hora de dar o próximo passo: escolher o terreno certo. E pode acreditar: uma boa compra começa muito antes da assinatura do contrato.

Na Newsletter do Tatá #02, vou mostrar o passo a passo que utilizo para analisar um terreno antes de investir.

Você vai aprender:

1. Como procurar terrenos para seu prédio de kitnets.

2. Como fazer o estudo de viabilidade do terreno.

3. Como identificar os custos invisíveis.

4. Vale a pena comprar um terreno com uma casa para demolição?

5. Como definir o produto ideal para locação.

6. Como analisar a documentação do terreno e do vendedor.

1) Como procurar terrenos para seu prédio de kitnets

Encontrar o terreno certo é onde tudo começa. E também é a etapa em que muita gente desiste.

Se eu já conheço a região, parto direto para a pesquisa em imobiliárias, portais de anúncios e com corretores parceiros. Mas quando quero investir em um lugar novo, faço algo que considero insubstituível: pego o carro e vou conhecer a cidade.

Já perdi dias inteiros visitando municípios que, no final, descartei. E isso faz parte do processo. Antes de comprar qualquer terreno, você precisa entender se aquele mercado realmente faz sentido.

Durante essas visitas, converso com corretores, arquitetos, pedreiros, donos de depósitos de materiais de construção, comerciantes e moradores. Procuro entender como está o mercado, quais bairros crescem, onde existem problemas de enchentes, segurança, trânsito, barulho, infraestrutura e até como funciona a Prefeitura na aprovação dos projetos.

Foi exatamente assim que encontrei oportunidades que mudaram minha trajetória. Para você ter uma ideia, visitei aproximadamente 40 terrenos antes de comprar os dois onde construí meus prédios em São Paulo. Um deles tinha uma casa para demolição e um processo de inventário bastante complicado. Muita gente desistiria. Hoje, nesse terreno está o meu prédio que fatura mais de R$ 70 mil por mês.

O que aprendi nessa etapa?

• Pesquise muito antes de escolher a cidade.

• Vá a campo. A internet ajuda, mas não substitui a visita ao local.

• Converse com o maior número possível de pessoas.

• Conheça o mercado, a infraestrutura e os concorrentes.

• Visite obras, depósitos de materiais e imobiliárias.

• Entenda como funciona a Prefeitura e a legislação local.

• Nunca compre um terreno sem antes pedir a opinião de um arquiteto ou engenheiro de confiança.

Lembre-se: um bom investidor não compra apenas um terreno. Ele investiga a região, entende o mercado e só depois toma a decisão.

2) Como fazer o estudo de viabilidade do terreno

Depois de escolher a região, chega a hora de responder à pergunta mais importante de todas:

Esse terreno realmente comporta o projeto que eu imagino?

É justamente para isso que serve o estudo de viabilidade.

Muita gente compra um terreno apenas pela localização ou pelo preço. Eu faço exatamente o contrário: primeiro descubro o que é possível construir e só depois decido se vale a pena comprar.

Essa análise deve ser feita junto com um arquiteto ou engenheiro e leva em consideração diversos fatores, como o Plano Diretor, a Lei de Zoneamento, o Código de Obras, os recuos obrigatórios, a taxa de ocupação, o coeficiente de aproveitamento e até possíveis incentivos fiscais do município.

Também é nessa etapa que avaliamos se o terreno exige vagas de garagem, se existem restrições ambientais, limitações de altura, necessidade de outorga onerosa ou qualquer outra condição que possa comprometer a rentabilidade do empreendimento.

Além da legislação, dois levantamentos são fundamentais antes da compra:

• Levantamento planialtimétrico (topografia): identifica os limites reais do terreno, a declividade e outras características que influenciam diretamente no projeto e no custo da obra.

• Sondagem de solo (SPT): revela o tipo de solo, o nível do lençol freático e a presença de rochas ou outras condições que podem aumentar significativamente o custo das fundações. Um terreno barato pode esconder um prejuízo de centenas de milhares de reais.

No meu caso, estudar a legislação e conversar pessoalmente com os técnicos das prefeituras sempre fez parte do processo. Muitas vezes uma simples informação obtida antes da compra foi suficiente para descartar um terreno ruim ou identificar uma excelente oportunidade.

A grande lição é simples: nunca compre um terreno sem antes fazer um estudo de viabilidade completo. O valor pedido pelo proprietário diz muito pouco. O que realmente importa é o potencial que aquele terreno tem para gerar renda.

3) Análise dos custos invisíveis

Depois de realizar o levantamento planialtimétrico e a sondagem do solo, chega a hora de avaliar os chamados custos invisíveis. São despesas que muitas vezes não aparecem no anúncio do terreno, mas que podem comprometer completamente a rentabilidade do projeto.

Com o apoio do seu arquiteto ou engenheiro, analise se haverá necessidade de:

• Terraplenagem (movimentação de terra);

• Muros de arrimo;

• Muros de divisa;

• Contenções;

• Laje de nivelamento.

Outro ponto importante é verificar a infraestrutura disponível. Em terrenos mais afastados, pode ser necessário investir na extensão das redes de água, esgoto, energia elétrica ou outros serviços, aumentando significativamente o custo da obra.

Sempre que possível, faça esses levantamentos antes da compra. Sei que isso nem sempre é viável, principalmente quando existe o risco de perder um bom negócio ou quando o vendedor não aceita um contrato de opção de compra.

Nessas situações, cabe ao investidor avaliar o risco que está disposto a assumir.

Lembre-se: muitas vezes o terreno mais barato acaba sendo o mais caro quando todos os custos invisíveis entram na conta.

4) Posso comprar um terreno com casa para demolição?

Se você limitar sua busca apenas a terrenos vazios, principalmente nas grandes cidades, provavelmente vai deixar passar excelentes oportunidades.

Quando comecei a procurar terrenos em São Paulo para construir meus prédios de kitnets, eu descartava automaticamente qualquer imóvel que tivesse uma casa construída. Achava que a demolição seria um grande problema.

Depois de visitar dezenas de terrenos sem sucesso, resolvi mudar de estratégia. E foi justamente aí que encontrei as melhores oportunidades.

Os dois terrenos onde construí meus prédios possuíam casas para demolição. Hoje posso dizer que esse "problema" foi muito menor do que eu imaginava.

O segredo é simples: inclua o custo da demolição na análise de viabilidade do terreno. Muitas vezes esse valor pode, inclusive, servir como argumento para negociar um desconto na compra.

Naturalmente, alguns cuidados são importantes:

• Verifique a necessidade de alvará de demolição e outras exigências do seu município.

• Faça um orçamento prévio da demolição, principalmente em casas grandes ou com mais de um pavimento.

• Sempre realize uma inspeção cautelar nos imóveis vizinhos antes de iniciar a obra, documentando o estado das construções para evitar problemas futuros.

A principal lição é esta: não descarte um terreno apenas porque existe uma casa construída. Em muitos casos, ela pode esconder uma das melhores oportunidades do mercado. Basta incluir o custo da demolição na conta e seguir com a análise de viabilidade.

5) Definição do produto para locação

Agora que você já escolheu a região e aprovou a viabilidade do terreno, chegou a hora de definir o produto que será construído.

E aqui vai uma mudança de mentalidade muito importante:

Você não vai morar nesse imóvel. Quem precisa se encantar com ele é o seu futuro inquilino.

Por isso, a primeira pergunta é: quem será o seu público?

Você pretende atender estudantes? Jovens profissionais? Casais sem filhos? Pessoas em mudança de cidade? Hóspedes de curta temporada?

A resposta vai definir praticamente todas as decisões do projeto.

Depois disso, estude a concorrência. Visite imóveis semelhantes, analise os anúncios, converse com corretores e descubra quais diferenciais fazem um imóvel alugar mais rápido e por um valor maior.

Mas cuidado com dois erros muito comuns:

• Construir um produto simples demais, comprometendo conforto, ventilação, iluminação natural e acabamento.

• Ou fazer exatamente o contrário: investir em um padrão muito acima do que o mercado está disposto a pagar.

O segredo está no equilíbrio. Desenvolva um produto funcional, agradável e com alguns diferenciais, mas sempre compatíveis com o público que você deseja atender.

Também é nessa etapa que você define características como:

• tamanho das unidades;

• lavanderia coletiva ou individual;

• varanda ou sacada;

• ventilação cruzada;

• infraestrutura para ar-condicionado;

• possibilidade de mesclar locação tradicional com curta temporada.

Por fim, chegamos à conta mais importante de toda a análise.

A maioria das pessoas calcula quanto gastou para depois descobrir quanto poderá cobrar de aluguel.

Eu faço exatamente o contrário.

Primeiro estimo o aluguel que o mercado está disposto a pagar. Depois defino a rentabilidade mínima desejada — no meu caso, 1,5% líquido ao mês — e só então descubro quanto posso investir no terreno e na construção.

É essa conta que determina se o projeto é viável ou não.

Lembre-se: não é o custo da obra que define o valor do aluguel. É o potencial de aluguel que define quanto você pode gastar para construir.

6) Como analisar a documentação do terreno e do vendedor

Você encontrou o terreno ideal, a análise de viabilidade deu certo e o projeto ficou exatamente como imaginava.

Agora começa uma das etapas mais importantes de toda a negociação: a análise da documentação.

O primeiro passo é chegar a um acordo comercial com o vendedor. Em muitos casos, vale a pena formalizar esse compromisso por meio de um Contrato de Compra e Venda, pagando um sinal para garantir a reserva do imóvel enquanto a documentação é analisada.

Depois disso, começa a chamada due diligence, ou seja, a conferência de todos os documentos do terreno e do vendedor.

Nessa etapa, analise a matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas, débitos fiscais, IPTU, protestos, ações judiciais e qualquer restrição que possa comprometer a negociação. Também é importante verificar a situação pessoal dos vendedores e, quando necessário, contar com o apoio de um advogado.

Ao longo da minha trajetória, já encontrei excelentes oportunidades em terrenos com inventário e outras situações que assustavam a maioria dos compradores. Em muitos casos, justamente por isso foi possível negociar melhores condições. Por outro lado, quando a documentação apresenta riscos que não podem ser explicados ou resolvidos com segurança, o melhor negócio é desistir da compra.

Sempre que possível, utilize um Contrato de Opção de Compra. Esse instrumento permite reservar o terreno por um período enquanto você conclui a análise da documentação, da sondagem do solo e da viabilidade do projeto antes de assumir o compromisso definitivo.

Lembre-se: um bom terreno não é apenas aquele que gera rentabilidade. É aquele que também oferece segurança jurídica para que seu investimento aconteça com tranquilidade.

Bom, e com isso chegamos ao fim de mais uma Newsletter do Tatá.

Todo o conteúdo que você acabou de ler foi extraído das aulas do nosso treinamento. Naturalmente, por se tratar de uma newsletter, os assuntos foram resumidos e adaptados, sem reproduzir o conteúdo completo das aulas.

Espero, de coração, que este material ajude você a dar mais um passo rumo ao seu objetivo de construir patrimônio através da renda com imóveis. Escolher o terreno certo é uma das decisões mais importantes de todo o projeto e, como você viu, uma boa compra começa muito antes da assinatura do contrato.

Meu desejo é que, em um futuro não muito distante, você possa olhar para trás e perceber que uma simples newsletter foi o primeiro passo para transformar sua vida financeira e construir a aposentadoria que sempre sonhou.

Nos vemos na próxima Newsletter!

Um grande abraço,

Tatá
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