Você está sentado em um pote de ouro

Você está sentado em um pote de ouro

Migrar parte dos seus imóveis para a locação por temporada pode mudar significativamente a rentabilidade do seu negócio — sem precisar construir uma única unidade nova.

Quem investe em kitnets normalmente busca uma coisa muito clara: renda vitalícia.

E, de preferência, uma renda que dê pouco trabalho.

Eu entendo perfeitamente.

Na locação tradicional, quando você escolhe bem seus inquilinos, possui bons contratos e cria uma gestão organizada, o imóvel pode realmente se aproximar bastante do conceito de renda passiva.

O aluguel entra todos os meses, o inquilino permanece durante um longo período e, salvo algum problema de manutenção ou troca de morador, existe relativamente pouco trabalho.

Mas sempre que eu falo para os meus alunos e seguidores sobre Airbnb, Booking e locação por temporada em geral, noto que muita gente torce o nariz:

“Tatá, isso dá muito trabalho.”

E dá mesmo.
Locação por temporada não é renda passiva. É uma operação.

Você precisa lidar com hóspedes, reservas, mensagens, preços, limpeza, manutenção, plataformas, avaliações e uma série de pequenos processos que simplesmente não existem com a mesma intensidade na locação tradicional.

Só que existe outro lado dessa história: a rentabilidade pode ser muito maior.

E é justamente aqui que muita gente deixa dinheiro na mesa por medo de entrar em um negócio que ainda não conhece.

Não é preciso escolher um ou outro.

Hoje, aproximadamente 30% dos meus apartamentos trabalham com locação por temporada. O restante continua na locação tradicional.

E essa combinação me traz algo muito importante: equilíbrio entre rentabilidade, previsibilidade e risco.

Faturamento maior não significa margem maior.

Existe uma diferença importante entre faturamento e margem.

Em uma operação madura e bem organizada, a locação tradicional pode trabalhar próxima de 75% de margem, já considerando impostos, manutenções e períodos de vacância.

Na temporada, uma operação madura costuma ficar em torno de 60% de margem. Em muitos casos, ela fica até mais próxima de 50%.

Por isso, quando penso em converter uma unidade tradicional para temporada, não olho apenas para o aumento bruto de receita.

Para compensar o investimento adicional, o risco, a sazonalidade e o trabalho operacional, a temporada precisa faturar de 2x a 3x mais do que a locação tradicional.

Se um aluguel tradicional gera R$ 1.500 por mês, a temporada precisa se aproximar de algo entre R$ 3.000 e R$ 4.500 para começar a fazer mais sentido.

Não se trata apenas de ganhar mais. Se trata de ganhar mais, considerando o risco, o trabalho e a complexidade de toda a operação.

O número precisa fazer sentido.

No meu caso, existe um dado que muda completamente essa discussão:

Mesmo representando cerca de 30% das unidades, os apartamentos de temporada respondem por mais de 60% do faturamento do prédio.

Eu não precisei construir outro prédio. Não precisei comprar outro terreno. Não precisei aumentar a quantidade de apartamentos.

Peguei uma parte de um patrimônio que já existia e passei a explorá-la de uma maneira diferente.

É por isso que insisto tanto neste ponto com os meus alunos: antes de pensar em construir mais, vale perguntar se você já está extraindo todo o potencial dos imóveis que possui hoje.

Você pode começar pequeno

Migre 1, 2 ou até 30% das unidades. Aprenda a operação. Ajuste a rota. Se fizer sentido, escale. Se não gostar, volte para a locação tradicional.

Mas é importante dizer a verdade: locação por temporada dá mais trabalho.

Existe mais operação, mais interação com hóspedes, mais ajustes de preço, mais limpeza, mais manutenção e mais gestão no dia a dia.

Por outro lado, trabalho não significa necessariamente trabalho seu para sempre.

No começo, eu até considero positivo que o proprietário conheça profundamente a operação. Quanto melhor você entender anúncio, atendimento, precificação, limpeza, manutenção, sazonalidade e comportamento dos hóspedes, mais segurança você terá para tomar decisões.

É justamente a falta de conhecimento que normalmente gera medo.

Quando você entende o jogo, aquilo que parecia complicado começa a virar processo. E processo pode ser delegado.

Lá na frente, se fizer sentido, você pode até contratar um gestor para tocar a operação em troca de uma parte da margem — e ainda assim sobrar mais dinheiro no seu bolso do que na locação tradicional.

Outro ponto fundamental: você não precisa migrar tudo.

Pode começar com 1 unidade. Depois 2. Talvez 30% do portfólio. Aprenda, meça, compare e ajuste a rota.

Se fizer sentido, escale. Se não gostar, volte para a locação tradicional.

Hoje eu tenho mais de 70 aulas no CPR dedicadas à locação por temporada justamente para transformar medo em confiança.

Antes de pensar em construir novos apartamentos, talvez valha primeiro fazer o patrimônio atual produzir mais.

Às vezes, a margem que você está procurando não está em novas obras. Ela já está escondida dentro dos imóveis que você possui hoje.

Um abraço,

Tarcisio Prada
Conversão de Patrimônio em Renda